來源：市場資訊

在復(fù)雜的調(diào)整下,，我們必須做出一些新的選擇，這些選擇就特別涉及到金融。

（2024年8月15日·海南）8月15日上午,，2024博鰲資本大會在海南閉幕,。作為今年博鰲周的一個(gè)重要環(huán)節(jié),，博鰲資本大會主題設(shè)置為“恒心謀遠(yuǎn)”,，圍繞投融先機(jī),、基金方略、REITs概觀,、ESG未來、政策環(huán)境,、市場變化、風(fēng)險(xiǎn)管理等熱點(diǎn)話題展開深入交流,。

“現(xiàn)在的情況比較復(fù)雜，一方面要完成共同富裕,，一方面也要完成大國競爭,?！?國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級研究員邵宇率先登臺,，從宏觀角度闡述“城中之城：金融新篇章”。

在復(fù)雜的調(diào)整下,，我們必須做出一些新的選擇,，這些選擇就特別涉及到金融。

國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級研究員 邵宇

去年召開的中央金融工作會議指出,，“高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家的首要任務(wù),，金融要為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供高質(zhì)量服務(wù)”、“做好科技金融,、綠色金融、普惠金融,、養(yǎng)老金融,、數(shù)字金融五篇大文章”,。

“這里沒有提到房地產(chǎn)金融，沒有提到平臺金融,，它提到的是科技金融，科技金融也就是在整個(gè)轉(zhuǎn)化過程中,，我們需要把金融的資源,，包括M2,、IPO,、REITs融入到這樣一個(gè)新的發(fā)展邏輯?！痹谏塾羁磥?，新的發(fā)展邏輯最終需要落實(shí)到一些微觀的東西,。

瑞銀香港投資銀行部地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行董事葛瀟白的分享圍繞“險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資趨勢”展開,，他指出,，在國內(nèi)整個(gè)產(chǎn)業(yè)輪換及調(diào)整以及國際局勢變革之下,，境內(nèi)外投資布局機(jī)會仍然存在,。

瑞銀香港投資銀行部地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行董事 葛瀟白

香港交易所是全球主要的IPO平臺之一,，香港交易所環(huán)球上市服務(wù)部副總裁李聞濤在發(fā)言中談及，在2018年做了一個(gè)上市制度的改革后,，香港資本市場的結(jié)構(gòu)朝著新經(jīng)濟(jì)的方向去發(fā)展,，用當(dāng)時(shí)官方的說法叫做擁抱新經(jīng)濟(jì)。從現(xiàn)在的市場架構(gòu)來看,，已經(jīng)變成一個(gè)新經(jīng)濟(jì)和傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)并重的市場,。

香港交易所環(huán)球上市服務(wù)部副總裁 李聞濤

回到A股市場，今年4月12日,，資本市場第三個(gè)“國九條”發(fā)布,。長城證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國華能集團(tuán)軟科學(xué)評審專家汪毅就此展開深入介紹,。

從數(shù)據(jù)上來說,，中國基金市場權(quán)益類的投資結(jié)構(gòu)仍然還是以個(gè)人投資者為主體,，和美國市場相比,，美國市場的權(quán)益類占比明顯是主導(dǎo)的，而國內(nèi)是債權(quán)型占比主導(dǎo),，權(quán)益類的規(guī)模非常小,。

長城證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國華能集團(tuán)軟科學(xué)評審專家 汪毅

“所以在國務(wù)院的文里面提到大力發(fā)展權(quán)益類公募基金,，我覺得這是大家后面可以去關(guān)注的一個(gè)方向,，因?yàn)闄?quán)益類基金的規(guī)模起來,，才能解決一系列的長期問題?！?/p>

資管新章

宏觀視角之后,，是來自市場一線，企業(yè)方的心聲,。招商伊敦副總經(jīng)理馮睿指出,，過往這些年，住房租賃行業(yè)從業(yè)者有兩個(gè)痛點(diǎn),，投資端叫做“算不過賬”整體國內(nèi)房地產(chǎn)市場的租售比普遍很低,，租金回報(bào)率低。第二是融投建管退的路徑,，一直到2022年首批保租房公募REITS發(fā)行后,，才真正實(shí)現(xiàn)了部分市場的打通。

她對未來整個(gè)租金回報(bào)率的合理回歸保持積極的看法,?！斑@個(gè)低息時(shí)代，給了我們一個(gè)契機(jī),?！?/p>

招商伊敦副總經(jīng)理 馮睿

金地商置財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理兼金地草莓社區(qū)總經(jīng)理霍炳輝以具體的項(xiàng)目案例，向大家展示了其內(nèi)部多元業(yè)態(tài)共振的優(yōu)勢,。

他坦言,，在資管這個(gè)航道里面，金地草莓社區(qū)在投融建管退這5個(gè)方面都能貢獻(xiàn)非常大的價(jià)值,。得益于內(nèi)部多元業(yè)態(tài)共振的優(yōu)勢,，金地積累了非常成熟的團(tuán)隊(duì)能力和管理機(jī)制，在多元產(chǎn)品力,、運(yùn)營服務(wù),、營銷品牌上都沉淀了豐富經(jīng)驗(yàn)，合作方式也是非常多樣的,，輕重中全項(xiàng)目業(yè)態(tài)覆蓋,。

金地商置財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理兼金地草莓社區(qū)總經(jīng)理 霍炳輝

2024年稱為是REITs元年。7月26日,，國家發(fā)改委發(fā)布的1014號文又進(jìn)一步擴(kuò)大資產(chǎn)范圍,，優(yōu)化項(xiàng)目申報(bào)條件，這一動(dòng)作被普遍解讀為,，是C-REITs邁向常態(tài)化發(fā)行的重要一步,。但面對REITs的未來，各方看法不同,。

華潤有巢戰(zhàn)略投資部負(fù)責(zé)人李伯喬表示,，有巢過去發(fā)展的方向或者生意的模式,，其實(shí)跟房地產(chǎn)企業(yè)頭部的幾家公寓品牌確實(shí)也都不太一樣。

“我們一開始的時(shí)候就堅(jiān)定地做拿地開發(fā)建設(shè),，或者說是重資產(chǎn)的方向,，我們是比較堅(jiān)定地認(rèn)為公募REITs遲早在某一年是會放開的，并沒有在一開始的時(shí)候做太多的包租項(xiàng)目,?！?/p>

華潤有巢戰(zhàn)略投資部負(fù)責(zé)人 李伯喬

他在發(fā)言中提到，“未來有巢的定位為行業(yè)領(lǐng)先的租住“運(yùn)營和資管”平臺,，運(yùn)營方面會進(jìn)一步與地方國企業(yè)主方,、公寓大類資產(chǎn)的持有方共同探索輕資產(chǎn)委托管理，資管方面針對公募REITSPre-REITs進(jìn)一步做大做強(qiáng),?！?/p>

而據(jù)F.O.G.富尚資產(chǎn)集團(tuán)董事長、香港越秀REITs獨(dú)立董事陳曉歐觀察,，國內(nèi)正在逐漸形成一個(gè)全生命周期的REITs生態(tài)系統(tǒng),。

F.O.G.富尚資產(chǎn)集團(tuán)董事長、香港越秀REITs獨(dú)立董事 陳曉歐

這個(gè)生態(tài)系統(tǒng)從Pre-REITs到CMBS和類REITs,，然后到私募REITs,、公募REITs，最終是Post-REITs,，就是我們講的上市后的管理,，這樣一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)中，現(xiàn)在CMBS,、類REITs和公募REITs已經(jīng)實(shí)現(xiàn),，但Pre-REITs、私募REITs和Post-REITs,，這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)還處于萌芽狀態(tài),。這個(gè)市場是大有可為的。

法國外貿(mào)銀行亞太區(qū)高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳卓殷表達(dá)了相近的觀點(diǎn),。他從另一角度展開講述,，無論是房地產(chǎn)還是非房地產(chǎn)，中國的金融市場需要更多的產(chǎn)品,，讓家庭可以有更多比較穩(wěn)定或者另類的收入來源,。這也跟REITs有比較強(qiáng)的關(guān)系。

“我們經(jīng)常談到股票或者債券,，其實(shí)REITs就是介乎兩者之間的,，從監(jiān)管來說,，這是一個(gè)非常好的可以發(fā)展的方向,?！?/p>

法國外貿(mào)銀行亞太區(qū)高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家 吳卓殷

REITs如何作為政策工具，引導(dǎo)資本緩解當(dāng)下經(jīng)濟(jì)難題,？他表示,，目前貨幣政策的瓶頸，是需要更多的投資產(chǎn)品,，或者是一些融資的渠道,，家庭信心還不強(qiáng)，主要是信心,、收入,、財(cái)富效應(yīng)還有待改進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)主要還是流動(dòng)性的問題,，但是其他行業(yè)也需要一些新的資金和退出的機(jī)制,。

金融謀篇

干貨滿滿的獨(dú)家觀點(diǎn)輸出之后，是主題討論會環(huán)節(jié)的思想碰撞,。北京大成（上海）律師事務(wù)所合伙人劉唯翔擔(dān)綱該環(huán)節(jié)的主持,，在他看來，“金融謀篇”切合現(xiàn)在的時(shí)局,。

今年4月召開的中共中央政治局會議強(qiáng)調(diào),，要積極發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)投資，壯大耐心資本,。這也是“耐心資本”首次在中央政治局會議上被提及,。而在并不理想的大環(huán)境下，我們怎樣找到耐心資本,？

主題討論會：金融謀篇

主持嘉賓：北京大成（上海）律師事務(wù)所合伙人 劉唯翔

對話嘉賓：中郵基金總經(jīng)理助理,、資產(chǎn)配置部總經(jīng)理、公募REITs投資部總經(jīng)理 韋誼成

元聯(lián)基金高級副總裁張超

吉寶城市發(fā)展中國業(yè)務(wù)發(fā)展負(fù)責(zé)人 周云鵬

濱江暖屋總經(jīng)理 陳馳

金地集團(tuán)開發(fā)管理公司業(yè)務(wù)發(fā)展部負(fù)責(zé)人 欽小平

中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師 夏亦豐

BOMA中國研究委員會主席,、國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟(IFFRE)常務(wù)理事 張平

中郵基金總經(jīng)理助理、資產(chǎn)配置部總經(jīng)理,、公募REITs投資部總經(jīng)理韋誼成認(rèn)為,，耐心的意思是跨周期，我們之前的所有資本,，包括資本的考核,、資本的收益，其實(shí)它都是一個(gè)順周期,，或者在某一段周期上的特征,。

進(jìn)入低利率時(shí)代，我們就要轉(zhuǎn)變觀念，從增值的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｖ档挠^念,。這就面臨著賺快錢或者賺非周期的錢,，慢慢地要變成對資產(chǎn)進(jìn)行保值，不是賺波動(dòng)的錢,，而是要賺資產(chǎn)運(yùn)營或者升值的錢,。

在目前地產(chǎn)下行以及收益率下降的階段，Pre-REITs為投資人提供了更多的選擇,。元聯(lián)基金高級副總裁張超認(rèn)為,，Pre-REITs有較強(qiáng)孵化的屬性，更需要耐心資本的長期支持,，前提是管理人一定要盡職盡責(zé)地做好主動(dòng)管理和運(yùn)營提升,。

高質(zhì)量發(fā)展時(shí)期，ESG成為衡量企業(yè)發(fā)展水平的重要指標(biāo)之一,。吉寶城市發(fā)展中國業(yè)務(wù)發(fā)展負(fù)責(zé)人周云鵬從企業(yè)自身說起,，“去年市場環(huán)境壓力非常大的情況下，我們完成了一項(xiàng)面向中國市場可持續(xù)城市更新的融資計(jì)劃,，其中一個(gè)很大的訴求就是要減低碳排放、減低能耗指標(biāo),?！?/p>

他表示，ESG現(xiàn)在已經(jīng)不是一個(gè)概念了,，投資人也不會因?yàn)槟愕腅SG而減低對回報(bào)的要求，反而是你首先要滿足回報(bào),，而且要滿足ESG的要求，并且通過ESG得到更高的回報(bào),，這才是邏輯上能走得通的投資邏輯,。

據(jù)濱江暖屋總經(jīng)理陳馳的觀察，最近整個(gè)市場的房地產(chǎn)價(jià)值在回歸,，泡沫擠掉以后,，回歸本質(zhì)的時(shí)候,，這個(gè)回報(bào)率在上升,。“所以除了國央企的保障房,、保租房的角度以外,，市場型的機(jī)構(gòu)可能還存在機(jī)會,?！?/p>

金地集團(tuán)開發(fā)管理公司業(yè)務(wù)發(fā)展部負(fù)責(zé)人欽小平從輕資產(chǎn)服務(wù)商的角度提供一種未來的解題方式?！拔磥硎紫让媾R的是這些出險(xiǎn)企業(yè)以及出險(xiǎn)的項(xiàng)目,，這些項(xiàng)目是需要再度盤活的,。原來可能這些企業(yè)已經(jīng)躺下了,，但投資人還在里面，這就需要有一個(gè)新的,、能力更強(qiáng)的操盤方,，把這個(gè)項(xiàng)目救活?！?/p>

不過,，談及此，中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐表示,，現(xiàn)在的租賃市場分化得比較明顯,。一些小面積戶型，包括偏遠(yuǎn)地區(qū)的,，地段不好,、配套不夠的戶型，可能是現(xiàn)在大部分保租房在做的事情,，它的租售比,、出租率都不行。

這些項(xiàng)目的出租率能不能保證,？在現(xiàn)在這個(gè)市場上能不能維持,？還有就是價(jià)格的問題。在她看來,，還有需要在細(xì)節(jié)上深入思考的事情,。

BOMA中國研究委員會主席、國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟(IFFRE)常務(wù)理事張平也登臺參與討論,，她在最后補(bǔ)充道,，隨著C-REITs把保租房納入，將市場化的租賃住房納進(jìn)去,，越來越多的主體會把重點(diǎn)放在長租公寓的資產(chǎn)類別上,。在這里面投資方的主體是哪些呢？

張平介紹稱,，長租公寓市場大宗交易的投資主體分成四個(gè),，但是有兩個(gè)特點(diǎn),。這四個(gè)主體中：一是私募基金，二是險(xiǎn)資,，他們的共性特點(diǎn)是非常關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)的控制和資本的效率,，他們大概占了大宗交易的4成多。

另外兩個(gè)主體是資管公司和租賃住房企業(yè),，這兩個(gè)主體占到大宗交易的30%多，他們的特點(diǎn)是更注重市場影響力和品牌建設(shè),。

“前兩個(gè)主體很可能是不下場的,，是委托第三方來做運(yùn)營的，但后兩個(gè)主體一般是自建品牌,、自建團(tuán)隊(duì)運(yùn)營,。”