5月17日,，中國(guó)人民銀行推出房地產(chǎn)金融“政策包”,，包括降低全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例,、取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,、設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

目前來(lái)看,，全國(guó)大多數(shù)城市已經(jīng)跟進(jìn)落實(shí)相關(guān)政策,，出臺(tái)“地方版”細(xì)則，一定程度上帶動(dòng)購(gòu)房需求釋放,，同時(shí)也提振了居民購(gòu)房意愿及市場(chǎng)預(yù)期,。諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪接受《金融時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，從政策效果來(lái)看，全國(guó)層面,，5月份商品房銷(xiāo)售面積,、銷(xiāo)售額同比降幅均收窄，市場(chǎng)出現(xiàn)邊際改善跡象,。從重點(diǎn)城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看,，整體效果較為溫和，新房成交量在本輪政策下的積極變化更為明顯,，5月份總體成交量呈上升態(tài)勢(shì),。

從房貸利率水平來(lái)看，中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，5月份新發(fā)個(gè)人住房貸款利率為3.62%,，比上月低6個(gè)基點(diǎn)，比上年同期低53個(gè)基點(diǎn),，處于歷史低位,。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，政策調(diào)整后首付比例,、房貸利率均處于歷史低點(diǎn),，進(jìn)一步降低了居民購(gòu)房的首付門(mén)檻及購(gòu)房成本，有效提振居民購(gòu)房意愿,，若核心城市加快跟進(jìn)相關(guān)舉措,，有望對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生更大的帶動(dòng)作用。

樓市利好政策接連發(fā)布后,，多地迅速響應(yīng),，目前，大多數(shù)城市都已經(jīng)開(kāi)始落地執(zhí)行,，迎來(lái)新一輪降低首付比例,、優(yōu)化房貸利率的熱潮。各地樓盤(pán)售樓處也張貼“重磅利好”海報(bào),，宣傳政策內(nèi)容,，前來(lái)咨詢看房的人明顯多于政策發(fā)布前。

記者注意到,，隨著大多數(shù)城市加入政策調(diào)整大軍,，市場(chǎng)活躍度也有所提升。從重點(diǎn)城市來(lái)看,，上海,、深圳、廣州,、杭州等城市政策效果較為明顯,，政策刺激下,，供需兩端協(xié)同發(fā)力，居民購(gòu)房熱情有所提升,，眾多熱門(mén)項(xiàng)目也紛紛上市,，剛需及改善型購(gòu)房需求得以快速釋放，新房及二手房市場(chǎng)活躍度得到有效提振,。

5月27日,，上海跟進(jìn)出臺(tái)了地方政策，提出調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策,、優(yōu)化住房信貸政策,、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以舊換新”以及優(yōu)化土地和住房供應(yīng)等九條政策措施,。上述政策發(fā)布后的第一周和第二周,，上海商品住宅（不含保障房）共成交了27.7萬(wàn)平米，相比政策發(fā)布前的兩周增長(zhǎng)了10%,。二手房方面,，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月1日-6月16日上海二手房網(wǎng)簽達(dá)13381套,，環(huán)比上月同期增長(zhǎng)82%,，較5月份日均網(wǎng)簽604套的水平有大幅提升。

5月28日,，廣州也發(fā)布了樓市政策,，提出優(yōu)化土地和住房供應(yīng)、調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策,、優(yōu)化住房信貸政策,、優(yōu)化限售政策、支持“以舊換新”等政策措施,。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,，廣州樓市政策發(fā)布后，日均成交套數(shù)持續(xù)增加,，5月28日-6月16日,，共網(wǎng)簽4052套，日均網(wǎng)簽套數(shù)202套,。從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，6月10日-6月16日共網(wǎng)簽1565套,，創(chuàng)4月份以來(lái)周度成交量新高,。

杭州還在5月9日出臺(tái)了“杭七條”，其中包括全面取消限購(gòu),。以5月9日-6月9日的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)算,，杭州樓市政策后一個(gè)月共成交5439套新房,，二手房成交也表現(xiàn)亮眼，掛牌量增長(zhǎng)顯著,，購(gòu)房者看房熱情高漲,，5月杭州二手房成交量維持8000套左右的較高水平。

綜合來(lái)看,，在多項(xiàng)政策舉措落地后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒有所好轉(zhuǎn)，特別是核心城市政策效果正在顯現(xiàn),?！拔磥?lái)市場(chǎng)能否持續(xù)修復(fù)，仍依賴于接下來(lái)政策跟進(jìn)節(jié)奏和力度,，以及居民收入預(yù)期的改善,。”陳文靜表示,，若核心城市繼續(xù)從供需兩端優(yōu)化樓市政策,，或?qū)⑦M(jìn)一步提振市場(chǎng)預(yù)期，短期核心城市市場(chǎng)有望逐漸筑底企穩(wěn),，從而對(duì)全國(guó)市場(chǎng)形成支撐,。

值得注意的是，在當(dāng)前購(gòu)房熱情有待進(jìn)一步激發(fā)的環(huán)境下,，價(jià)格降低可以刺激更多購(gòu)房者的購(gòu)房興趣和需求,，一定程度上有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和恢復(fù)?！伴_(kāi)發(fā)商應(yīng)該在制定降價(jià)策略時(shí),，充分考慮供需關(guān)系和市場(chǎng)狀況?！标P(guān)榮雪提醒,。

購(gòu)房者利息負(fù)擔(dān)明顯減輕

“優(yōu)惠的房貸利率政策讓我決定購(gòu)入最初看中的房屋，銀行僅用一天時(shí)間就幫我辦理完了貸款,?！焙颖鼻鼗蕧u的金女士告訴記者，近日準(zhǔn)備購(gòu)入婚房時(shí),，由于看中的房屋月供較多,，正在準(zhǔn)備更換小平米房屋時(shí)，從秦皇島銀行得知取消首套房貸利率下限的政策,。政策實(shí)施后,，個(gè)人首套住房貸款利率可以優(yōu)惠到3.35%，30年總利息支出較之前減少近9萬(wàn)元,。

像金女士一樣,，近期,，不少購(gòu)房者都享受到了房貸利率下降這一政策紅利。記者注意到,，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限后,，各地加速落實(shí)此項(xiàng)政策，目前,，除北京,、上海、深圳外,，全國(guó)其余城市均已取消房貸利率下限,。部分金融機(jī)構(gòu)反映，城市房貸利率下限取消后,，利率會(huì)有所下降,，市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)后將形成新的均衡水平，有利于滿足居民合理購(gòu)房需求,，帶動(dòng)新發(fā)放房貸增加,。

在招聯(lián)金融首席研究員董希淼看來(lái)，央行一攬子政策,，將降低居民住房消費(fèi)門(mén)檻,，更好滿足剛性和改善性住房需求，穩(wěn)定居民信心和預(yù)期,，提高居民住房消費(fèi)的意愿和能力,，從需求側(cè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成支撐，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

記者梳理發(fā)現(xiàn),，目前，多數(shù)城市商業(yè)銀行已根據(jù)政策和市場(chǎng)形勢(shì)變化對(duì)房貸利率作出調(diào)整,，房貸實(shí)際執(zhí)行利率較前期有明顯下降,。如武漢二套房貸主流利率由4.15%降至3.35%，降幅達(dá)80個(gè)基點(diǎn),；首套房貸利率由3.55%降至3.25%,，降幅為30個(gè)基點(diǎn)。廈門(mén)二套房貸主流利率由4.25%降至3.75%,，降幅達(dá)50個(gè)基點(diǎn),；首套房貸利率由3.45%降至3.3%，降幅為15個(gè)基點(diǎn),。

有市場(chǎng)人士估計(jì),，“政策落地后，大多數(shù)城市首套房貸利率可能下降0.4個(gè)百分點(diǎn)左右,，二套房貸款利率可能下降0.6個(gè)百分點(diǎn)左右”,，按照100萬(wàn)元貸款、30年期限,、等額本息還款方式測(cè)算,，首套房貸總利息支出可減少約8萬(wàn)元，二套房貸利息支出能減少約13萬(wàn)元,，明顯減輕購(gòu)房利息負(fù)擔(dān),。

“對(duì)剛性和改善性需求來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在購(gòu)房是好時(shí)機(jī),。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，全部商業(yè)貸款利率基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，也有利于引導(dǎo)金融資源優(yōu)化配置,?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

“央行工具+地方補(bǔ)貼”激活住房租賃市場(chǎng)

中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲此前在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示,，這項(xiàng)政策是中國(guó)人民銀行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺(tái)的重要舉措,，有利于通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)。一是加快存量商品房去庫(kù)存,。地方國(guó)有企業(yè)在銀行支持下,，市場(chǎng)化參與收購(gòu)已建成未出售商品房，可以推動(dòng)商品房市場(chǎng)去庫(kù)存,。二是加快保障性住房供給,。收購(gòu)后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求,。三是助力保交樓和“白名單”機(jī)制,。房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，改善房企的資金狀況,。

記者注意到,，過(guò)去我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的參與者主要是個(gè)人，近年來(lái)越來(lái)越多的長(zhǎng)租房企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng),。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為,，相比于居民，企業(yè)更加專(zhuān)業(yè)化和理性,，對(duì)未來(lái)租金走勢(shì)更為關(guān)注,，也具備了更多經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)租房企業(yè)能更好體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng),，合理壓降經(jīng)營(yíng)成本,；隨著經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的不斷積累，品牌效應(yīng)進(jìn)一步積聚,，運(yùn)營(yíng)與盈利能力也會(huì)明顯上升,。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“租售比”是十分重要的指標(biāo),，即房屋租金與售價(jià)之間的比例,，可以幫助投資者判斷一個(gè)房產(chǎn)的長(zhǎng)期持有價(jià)值。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，近期各地方政府和國(guó)企批量收購(gòu)存量房用作保障房,，批發(fā)收購(gòu)節(jié)約了房企的銷(xiāo)售成本，長(zhǎng)租房企業(yè)也能進(jìn)一步提升租售比,。而且,，當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，困難房企更有意愿打折出售庫(kù)存房源,，地方政府和國(guó)企收購(gòu)價(jià)格還有可能更低,，運(yùn)營(yíng)成本也會(huì)進(jìn)一步降低。

此外,，記者注意到,，除央行提供的低成本保障性住房再貸款資金外，目前已有城市通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼的方式支持消化存量住房,。比如,，鄭州對(duì)于參與保障性租賃住房的企業(yè)，前期收購(gòu)階段一次性補(bǔ)貼200元/平米,，相當(dāng)于一次性貼息2%左右,，后期運(yùn)營(yíng)階段前10年每年又貼息2%；西安按企業(yè)持有的租賃住房建筑面積,，每年給予100元/平米的經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì),，相當(dāng)于一次性貼息近1%,。

“在市場(chǎng)起步階段，有了金融和財(cái)政政策的支持,，可以更好發(fā)揮撬動(dòng)和激活作用,，長(zhǎng)租房企業(yè)盈利性更可持續(xù)，對(duì)于住房租賃業(yè)務(wù)不僅能夠‘扶上馬’,，還能做到再‘送一程’,。”業(yè)內(nèi)人士分析稱,，總的來(lái)說(shuō)，央行和財(cái)政的支持機(jī)制能有效發(fā)揮托底效應(yīng),。尤其是在當(dāng)前行業(yè)周期下,，穩(wěn)定市場(chǎng)的作用更為明顯，可以助力房地產(chǎn)行業(yè)周期筑底,，也能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式有效轉(zhuǎn)型,。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)一步恢復(fù)，將會(huì)更多依賴于自身經(jīng)營(yíng),，實(shí)現(xiàn)商業(yè)化長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展,。

在資金保障方面，仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龐溟建議,，未來(lái)可以從“央行工具+地方補(bǔ)貼”的模式進(jìn)一步演進(jìn),，在政策優(yōu)惠和引導(dǎo)下進(jìn)一步健全完善以政府投資和政策資金為主、市場(chǎng)引導(dǎo)下的社會(huì)化資金為補(bǔ)充,、全方位多渠道金融支持的體系,，更好地提升投資、融資和運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)的資金利用效率和金融支持力度,。

在一系列政策支持下,，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)保障房體系有望更具“普惠”性質(zhì),，對(duì)青年人,、新市民等重點(diǎn)群體的覆蓋也將進(jìn)一步擴(kuò)展和強(qiáng)化。從中長(zhǎng)期看,，龐溟認(rèn)為,，應(yīng)著眼于構(gòu)建多層次、多主體,、多渠道的房地產(chǎn)融資體系,，從源頭處理好人、地,、房,、錢(qián)的關(guān)系，做到低端有保障、中端有支持,、高端有市場(chǎng),，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和宏觀經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)，推動(dòng)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展,。