本報記者 慈玉鵬 北京報道

目前,，購房金融政策正呈現(xiàn)多維強化的態(tài)勢。

近日,，中國人民銀行行長潘功勝在第十四屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議上,，就2022年第四季度以來金融工作情況指出，發(fā)揮首套住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制作用,，前9個月新發(fā)放個人住房貸款利率為4.13%,，同比下降0.88個百分點,。推動降低存量首套住房貸款利率,，近5000萬筆、22萬億元存量房貸利率下降,，平均降幅0.73個百分點,。

《中國經(jīng)營報》記者采訪了解到，金融支持房地產(chǎn)市場回暖取得了一定效果,，具體表現(xiàn)為：一是置業(yè)意愿上升,，二是房地產(chǎn)投資開始止跌，三是保交樓情況好轉(zhuǎn),。西南證券數(shù)據(jù)顯示,，9月商品房銷售環(huán)比回升，同比降幅連續(xù)4個月收窄,。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，除貸款利率壓降外，首付比例,、購房補貼,、公積金政策均在不斷調(diào)整，給予購房者更多支持,。建議進(jìn)一步優(yōu)化公積金管理制度,，支持公積金用于支付購房首付款。同時,，支持剛性和改善性住房需求的力度須進(jìn)一步加大,，特別對新市民、青年人等群體的支持力度,。

利率下調(diào)效果顯現(xiàn)

一位廣東地區(qū)銀行人士告訴記者,，“與去年相比,，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)首套貸款年利率與二套貸款利率均下降了約一個百分點。當(dāng)?shù)叵拶徴咭苍谒山?，例如,，廣州將非限購區(qū)擴(kuò)大至黃埔、番禺等,，同時非本市戶籍在限購區(qū)購房社保年限由5年降低為2年,，二手房增值稅免征年限也由5年改為2年，購房熱度相對來說有所升溫,?！?/p>

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月購房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松,，百城首套主流房貸利率平均為3.88%,，較上個月降低2BP；二套主流房貸利率平均為4.44%,，較上月降低13BP,。10月首套、二套主流房貸利率較去年同期分別回落24BP和47BP,，銀行平均放款周期為20天,，與上月持平，維持較快的放款速度,。分能級統(tǒng)計,，10月一線城市首套、二套房貸利率分別為4.38%和4.88%,，較上個月降低10BP和7BP,，京滬暫未有變化；二線城市首套房貸利率維持上月的3.88%,，二套利率為4.45%,，較上月降低10BP，三,、四線城市首二套房貸利率分別降低2BP,、14BP至3.85%、4.41%,。

中國銀行研究院研究員李佩珈表示,，“總的來看，金融支持房地產(chǎn)市場回暖取得了一定效果,，主要體現(xiàn)為：一是置業(yè)意愿上升,。中指研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月‘認(rèn)房不認(rèn)貸’新政發(fā)布后,，全國置業(yè)意愿提升了15個百分點,，北上廣深均提升明顯,，其中北京、上海均提升20個百分點左右,。安居云洞察數(shù)據(jù)也顯示,，9月1日～9月13日，上海日均交易熱度較新政前兩周（8月18日～8月31日）高出13%,。二是房地產(chǎn)投資開始止跌,。9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比下降9.1%,，較前值下降0.3個百分點,，環(huán)比降幅與上月持平。三是保交樓情況好轉(zhuǎn),，房地產(chǎn)企業(yè)竣工面積增速加快,，新開工面積增速連續(xù)2個月好轉(zhuǎn)，這些指標(biāo)都從一定程度上說明房地產(chǎn)企業(yè)對保交樓項目的重視,，正在加快對房地產(chǎn)在建項目的落實,。”

西南證券數(shù)據(jù)顯示,，9月商品房銷售環(huán)比回升,，同比降幅連續(xù)4個月收窄,。9月商品房銷售面積10857萬平方米,，環(huán)比增長47%；商品房銷售額為10912 億元,，環(huán)比增長42%,。隨著利好新政落地，9月銷售和市場預(yù)期出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn),。

李佩珈同時指出,，受居民收入下滑、房地產(chǎn)市場供求格局變化等影響,，當(dāng)前居民購房預(yù)期發(fā)生明顯變化,，房地產(chǎn)市場完全走出下行通道仍需時間。

政策強化多維發(fā)力

在2023年三季度銀行業(yè)保險業(yè)數(shù)據(jù)信息新聞發(fā)布會上,，國家金融監(jiān)督管理總局統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測工作相關(guān)負(fù)責(zé)人劉志清表示,，今年以來，總局會同相關(guān)部門優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，合理優(yōu)化首付比例和貸款利率要求,，明確將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱，更好地滿足剛性和改善性住房需求,。同時,，穩(wěn)妥降低存量首套房貸利率,，目前絕大部分貸款已調(diào)整到位，有效緩解居民房貸支出壓力,。指導(dǎo)銀行保險機(jī)構(gòu)落實“金融十六條”,，滿足房企合理融資需求。前三季度,，銀行累計發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款2.4萬億元,。截至三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款展期余額同比增長183%,，商業(yè)銀行開立保函置換預(yù)售監(jiān)管資金余額同比增長80%,。

各城市的購房政策亦不斷優(yōu)化。例如,，9月以來,，中國人民銀行天津市分行聯(lián)合相關(guān)部門適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，將限購區(qū)域與非限購區(qū)域首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例分別統(tǒng)一為不低于20%和30%,。同時,，各區(qū)域相繼發(fā)布了本區(qū)的購房補貼政策，例如天津西青區(qū)補貼房款的0.5%、最高不超過4萬元,。此外,，住房公積金貸款等政策也持續(xù)優(yōu)化。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,，作為天津優(yōu)化限購后的第一個月，9月商品住宅共計成交78.16萬平方米,，環(huán)比增長42%,。

李佩珈表示，從金融支持居民購房角度來看,，還有以下可挖掘和優(yōu)化空間,。一是加大力度支持剛性和改善性住房需求，特別對新市民,、青年人等群體的支持力度,，以充分釋放住房需求潛能。隨著我國工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的深入推進(jìn),，大量農(nóng)村人口通過就業(yè)、就學(xué)等方式轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn),，形成約3億人規(guī)模的龐大新市民群體,，這部分群體無論是租房還是購房的需求都很大，未來應(yīng)推動新市民住房金融服務(wù)的做深走實。一方面,，支持商業(yè)銀行依法合規(guī)為專業(yè)化,、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)提供信貸支持,，降低住房租賃企業(yè)資金成本,，助力緩解新市民住房壓力。另一方面,，提高新市民群體借貸便利,，通過“線上申請、線上簽約,、線上支用,、線上還款”等方式幫助其提高借貸便利度，特別是商業(yè)銀行要落實好存量房貸利率下調(diào)的要求,，幫助居民降低購房負(fù)擔(dān),。

“二是優(yōu)化公積金管理制度，更好發(fā)揮其作用,?！崩钆彗毂硎荆紫?，支持公積金用于支付購房首付款,。過去一段時間，居民提取公積金時只能在購房之后提取,，這加大了購房者前期資金壓力,，可鼓勵更多城市將公積金用于支付購房首付款等。其次,，推動更多城市出臺公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,。目前，實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策主要限于商業(yè)性貸款,，公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策只在部分二、三線城市實行,。相比較而言,，一線城市在公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”方面的政策需求更大更多，未來應(yīng)鼓勵公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在更多一線城市實施,。

李佩珈進(jìn)一步指出,，金融政策還要特別重視加強風(fēng)險防范，在助力保交樓的同時建立健全房地產(chǎn)企業(yè)救助和處置框架,。繼續(xù)加大保交樓支持政策力度,，運用好“申請專項借款+商業(yè)銀行配比貸款+政府介入”的保交樓支持模式，優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管資金提取條件，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序增長,；提高對房地產(chǎn)企業(yè)資金支持力度,，提高房企境內(nèi)發(fā)債額度，階段性放開信托,、私募股權(quán)基金等其他融資渠道,。對于已經(jīng)發(fā)生風(fēng)險暴露的房企，要根據(jù)其系統(tǒng)重要性,、救助成本,、債務(wù)人結(jié)構(gòu)和債務(wù)可持續(xù)性等特征，實施差異化風(fēng)險化解策略,。綜合運用去杠桿,、并購重組、債轉(zhuǎn)股等方式,，幫助那些具有系統(tǒng)重要性房地產(chǎn)企業(yè)渡過難關(guān),、持續(xù)經(jīng)營。

一位股份制銀行零售部門人士告訴記者,，目前房地產(chǎn)政策或未見底,，仍有進(jìn)一步支撐的空間。如必要,，監(jiān)管或會進(jìn)一步支持剛性住房的金融需求,，做好存量房貸利率下調(diào)優(yōu)化，強化新市民群體支持力度,，調(diào)整公積金管理制度,，幫助居民降低購房負(fù)擔(dān)，促使房地市場升溫,。

貝殼研究院觀點認(rèn)為,，9月以來降首付、信貸支持以及限購放松等政策組合效用已經(jīng)顯現(xiàn),，“十一”假期過后市場交易也在正?；謴?fù)，但價格仍在下跌,，市場預(yù)期較弱,，仍需提振。當(dāng)前,，京滬房貸利率相對較高,，仍有調(diào)降空間，政策優(yōu)化有望延續(xù)并鞏固當(dāng)前的市場修復(fù)走勢,。整體市場進(jìn)入平穩(wěn)區(qū)間后,，低息的信貸環(huán)境會進(jìn)一步促進(jìn)住房需求釋放,，會成為市場平穩(wěn)發(fā)展的輔助器。